住宅ローン金利、変動か固定はどう決める?施主にとって適切なリスクの取り方とは

ブログにお越しいただき誠にありがとうございます。

住友林業と家づくりをしている現役の施主です。突然ですが注文住宅での家づくりで一番重要なことってなんだと思いますか?

私たちが打ち合わせなどを行なってみて情報をしっかり調べることだと感じました。

そんな思いから家づくりをしてみてナマで感じて得られた

  • ハウスメーカーでわかりにくいなと思う情報
  • 注文住宅を建てる上で役立つ情報

をハウスメーカーの営業さんとは違い、実際にハウスメーカーで住宅を建築中の施主側からまとめていきます。

ぜひご覧いただき、しっかりと情報を得て準備を行いましょう!!

流れを知っておくと事前の準備ができます。

今回は住宅ローンについてです。突然ですが、住宅ローンは色々な種類があるってご存知ですか?

大きく分け変動金利、固定金利があるということは知っていてもどちらがいいのか?などがわからない!という方もいるのではないでしょうか。

住宅ローン金利には色々な種類があり、それぞれに向き不向きがあります。また、今は変動金利を選ぶ方が多いですが、変動金利にはそれ特有のリスクもあります。

今回はあなたにとってどちらの金利を選べばいいのか?についてそれぞれに向いている方の特徴を挙げつつまとめていきます!

住宅ローンは向き不向きがあるので、それぞれにあったローンを検討していきましょう!

目次

住宅ローンの特徴

住宅ローンとは住宅を買うときに銀行借りるローンの総称で、通常の借金に比べて金利が安いというのが特徴です。

現在は超低金利時代のため、変動金利だと1%を切り、固定金利でも1%台で借りることができます。

消費者金融だと金利は3%〜18%ほど。車のローンでも、金利1.4%〜4%程度であることを考えてもこれは異常に安い金利です。

なので3000万とかを借りたとしても月々の金利負担は1万円もいかないということも起こっており、ほとんど金利負担なしで借りているような状況です。これがどんな人もある程度借りれるのはすごいと思います。

住宅ローンは本当に金利が安いです。

さらに現在は住宅ローンを借りた人には、住宅ローン控除という制度を使うことができ、概ね始めの10年〜13年程度は最低でも金利分は控除されるため、借りないと損と言えるほどの状況です。

現在の制度についてはこちらでまとめています。

これらを考えると現状の住宅ローンはもし仮に現金があったとしても借りた方が得な状態です。

ただ、ここで問題があります。それは金利タイプをどうするか?です。

住宅ローンの金利について

まずは住宅ローンには大きく分けて

  • 変動金利
  • 固定金利

があります。変動金利は文字通り金利がローン借入ている間ずっと変動する可能性があります。

ということでまずは変動金利を詳しく解説していきます。

変動金利の特徴

特徴としては

  • 金利が変動する
  • 固定金利に比較して金利が安い
  • 1.25倍ルールがある

というところがあります。

変動金利は借入してから金利が変動する代わりに借入金利が安いタイプです。具体的には0.3%台〜0.5%台が現在は多いでしょうか。

また、変動金利では毎年4月と10月時点の年2回、短期プライムレートの水準に応じて適用金利が改定されます。そして月々の支払い金額は5年ごとに改定します。そのため固定金利より今後金利が上がった場合には支払い総額が増えていく可能性があります。

意外と毎月変動するわけじゃないのね。

また、1.25倍ルールとは、金利がいかに上昇したとしても、前回の見直しから月々の支払い金額が1.25倍までになるというルールのことです。

このルールは一見借主にとってメリットが大きいように感じますが、そういうわけではありません。そのわけは

1.25倍以上となった場合はそれが払わなくていいわけではなく、月々の支払いは金利が優先されるので元金が想定していたより残ってしまうということになります。

ただ、そこまで急激な金利上昇局面は相当なインフレーションが起こってこないと起こらない気がしますが、知っておく必要はあることかなと思います。

1.25倍ルールがあるから、変動金利でも安全ってわけではないということだけは知っといてください。

固定金利の特徴

続いては固定金利についてです。固定金利には

  • 期間固定金利
  • 全期間固定金利

があります。

期間固定金利と全期間固定金利どっちがいいの?

そして金利は期間固定金利>全期間固定金利です。金利は期間固定金利の方が一見いいのですが、これについては基本的には固定金利で借りる場合は全期間固定金利がいいです。

その理由は期間固定金利は3年、5年、10年などがありますが、住宅ローンは基本的には35年で借りることが多いと思います。その場合は

始め数年は固定→その後変動金利か固定金利か決められる

という状況になるのですが、そのときに選べる変動金利は上で紹介しているような優遇された変動金利ではないため、一般的な変動金利より割高の金利となってしまいます。

つまり始め固定にして後から安い変動金利にすればいいや〜

ということはできず、安い変動金利で借りるには借り換えしかなくなります

特に金利は現在は超低金利状態のため始めの低金利状態を変動金利より割高の金利で固定して、10年後にさらに高い変動金利に変える必要はないため、基本的には固定するなら全期間固定金利が良いです。

例外的に期間固定の金利を借りた方がいい人は、その期間終了後に現金で全て返せる財力があるという方です。

その場合は、安い金利で固定することができるので一番期間固定が向いていると思いますが、そんな人はほとんどいないですよね(笑)

全期間固定金利の特徴

そして全期間固定金利の特徴としては

  • 金利は変動金利より高い
  • 金利は借入期間中ずっと固定できる
  • 借り入れたしたときにトータルの金額が決定するため計画が立てやすい

です。上でも述べているように変動金利より金利は高く現状は大体は1.0%前半です。

ただ、固定金利の大きな特徴としては金利が借入したところで固定されるため、どんなに20年後、30年後に金利が高くなったとしても(バブル期のように8%とか)全く代わりなく1.0%前半で借り続けることができます。これが一番のメリットです。

これに伴い、借り入れた瞬間にトータルの金額や月々の支払い金額が固定されるため、今後の計画を立てやすいというメリットがあります。

絶対に支払い金額が変わらないというのは大きいですね。

どちらの方がいいか?

ではどちらが良いかというと結論としては

どっちが良いかは神様しかわかりません

35年間の金利がどういう推移をするか次第で、どちらがいいかは変わります。

ただ私たちは変動金利で借りました。その理由はおそらく変動金利の方がトータル支払い金額が安い可能性が高いと判断したからです。

私たちが変動金利した理由

その決断には下の関根さんの動画も参考にしました。

住宅FP関根さんのYouTube

この関根さんの動画内では、5年ごとに金利を0.25%ずつ上昇させています。

なので35年間に0.5%→0.75%→1%→1.25%→1.50%→1.75%→2%→2.25%と上昇させています。

結構保守的な計算でなされています。それでも金利負担は変動金利の方が少ないです。

え?なんで?最後は固定金利よりずっと高い2.25%なのに?

と思われるかもしれませんが、その理由はローン残高です。2.25%に35年後になったとしてもその時の残債は数百万円です。残債が多くなければ金利が高くてもそこまで金利負担が多くなるわけではありません。

さらに変動金利は現状が超低金利のためローン残高が一番多い始めの時期の金利が安いです。

そのため、トータルの金利負担は少なくなるということですね。

ですので、5年ごとに0.25%という比較的保守的に計算した金利でも変動の方が安いため、私たちはリスクをとって変動金利としました。

固定金利が良い人は?

ただ固定金利が向いているという方もいます。それはリスクを取りたく無い人です。

上の変動金利の計算はあくまで机上の空論です。実際には金利が8%とかまでスーパーインフレする可能性も0ではありません。私たちはその可能性は限りなく低いと考えていることとリスクを取る形としました。

ただ、このリスクが取れない方、取りたく無い方もいると思います。そういう方は固定金利が良いと思います。

具体的に金利に対してリスクを取れる方は

  • ローンの月々の支払い金額に余裕がある
  • 転職などがしやすい仕事
  • 貯金がある

という方です。逆にいうとこういうところが当てはまらない人は固定金利がオススメです。

なぜなら一番避けなければならないのは、金利上昇局面で日々のローンが払えなくなってしまうことだからです。

もし3ヶ月とか滞納してしまうと場合によっては全額を一括で精算を銀行から言われてしまうなど、最悪せっかく建てた我が家を失うことになってしまいます。

そういうことまで考えて固定金利、変動金利を選んでもらうのがいいです!

計算上は変動金利が良さそうだけど、リスクもあるのでそのリスクを取れるか?各個人での判断が必要ですね。

まとめ

ということで今回は固定金利と変動金利についてざっくりまとめました。

変動金利の特徴は

  • 金利が変動する
  • 固定金利に比較して金利が安い
  • 1.25倍ルールがある

固定金利の特徴は

  • 金利は変動金利より高い
  • 金利は借入期間中ずっと固定できる
  • 借り入れたしたときにトータルの金額が決定するため計画が立てやすい

でした。

計算上は変動金利の方が最終的な金利負担は少なそうという考えからリスクをとって私たちは変動金利にしましたが、リスクを取れない、取りたく無い方は、借りた時に返済計画が立つ固定金利がオススメです。

一番避けるべきは返済が滞り、せっかくの我が家を失うことですので、リスクの取りすぎには注意しましょう!

しっかり自分で計算して判断してみてくださいね。

ということで今回は終わりになります。毎週月、金に更新予定です。また次回もチェックしてみてくださいね。

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